การซื้อขายที่ดินหรือการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากโครงการ
แบ่งออกเป็น 2 ลักษณะ คือ โครงการที่ไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน และโครงการที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 นิยามความหมายของ การจัดสรรที่ดิน หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน บัญญัติไว้เพื่อ คุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยเฉพาะการได้สิทธิในที่ดินจัดสรร การกำหนดให้มีผู้รับผิดชอบบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะในพื้นที่โครงการจัดสรรที่ดิน แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าโครงการที่ไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินไม่ควรตัดสินใจซื้อ เพียงแต่ผู้ซื้ออาจไม่ได้รับสิทธิหรือความคุ้มครองตามกฎหมายบางประการที่ควรได้รับจากการจัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อควรต้องตรวจสอบรายละเอียดของโครงการให้รอบคอบ เช่น ถนนทางเข้าออก สาธารณูปโภคต่างๆ ทั้งไฟฟ้า, ประปา และอื่นๆ
ถนนทางเข้าออกของโครงการที่ไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ต้องตรวจสอบให้แน่ชัดว่าที่ดินส่วนที่เป็นถนนทางเข้าออกได้มีการยกเป็นสาธารณประโยชน์หรือไม่ หรือได้มีการจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงที่ต้องการซื้อหรือไม่ และใครจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบบำรุงรักษาถนนทางเข้าออกนั้น
มีหลายกรณีที่เกิดเป็นข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากโครงการกับเจ้าของโครงการซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเดิม และเจ้าของที่ดินเดิมอ้างสิทธิในพื้นที่ถนนทางเข้าออกดังกล่าวว่าเป็นที่ดินของตนเองไม่ได้มีการยกที่ดินถนนทางเข้าออกให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมแต่อย่างใด
การซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากโครงการ เจ้าของโครงการอาจขายโครงการตั้งแต่ระหว่างก่อสร้างโครงการหรือโครงการดำเนินการเสร็จแล้ว รายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขายของโครงการแต่ละประเภทจึงแตกต่างกันไป แต่ส่วนที่เป็นเรื่องสำคัญสำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างคือ ระยะเวลาแล้วเสร็จของโครงการ ควรมีการกำหนดช่วงระยะเวลาแล้วเสร็จ รวมถึงหากไม่แล้วเสร็จตามกำหนดระยะเวลาตามสัญญาควรมีการกำหนดค่าปรับ รวมทั้งหน้าที่และความรับผิดหากโครงการไม่อาจแล้วเสร็จได้ หรือคาดหมายได้ว่าโครงการแล้วเสร็จล่าช้าเกินสมควร
โดยปกติแล้วสัญญาจะซื้อจะขายเจ้าของโครงการจะมีรูปแบบหรือแบบฟอร์มไว้แล้ว ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบก่อนและหากเห็นว่าข้อสัญญาส่วนใดอาจทำให้เสียประโยชน์กับผู้ซื้อเกินสมควร แนะนำให้ผู้ซื้อแจ้งขอแก้ไขให้เรียบร้อยก่อนเซ็นสัญญา การกล่าวอ้างว่าให้เซ็นไปก่อนแล้วจะดำเนินการแก้ไขให้ภายหลังให้คิดไว้เสมอว่าเชื่อถือไม่ได้ เมื่อเงินอยู่ให้มือของผู้ซื้ออำนาจต่อรองก็จะอยู่กับผู้ซื้อ เมื่อท่านจ่ายเงินไปแล้วอำนาจต่อรองของท่านก็จะลดลง แม้ว่าผู้ซื้ออาจจะได้รับความคุ้มครองจากกฎหมาย เช่น กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค หรือพระราชบัญญัติว่าข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม แต่การต้องมาแก้ไขปัญญาในภายหลังเป็นเรื่องที่นำมาซึ่งปัญหาไม่มากก็น้อย
และที่สำคัญสำหรับการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากโครงการอีกหนึ่งเรื่องคือ ความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งต้องกำหนดระยะเวลารับประกันของสิ่งปลูกสร้างและหากมีความชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นขั้นตอนในการบอกกล่าวแก่ผู้จะขายรวมทั้งระยะเวลาในการดำเนินการแก้ไขและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแก้ไขมีข้อตกลงกันไว้อย่างไร
รูปแบบสัญญาจะซื้อจะขายของโครงการ
ส่วนการซื้อโครงการที่มีการยื่นขออนุญาตจัดสรรถูกต้องท่านยังได้รับความคุ้มครองในเรื่องของรูปแบบสัญญาจะซื้อจะขายของโครงการ ตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 34 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด หากข้อสัญญาไม่ได้ทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ
หากท่านต้องการทราบว่าโครงการที่ต้องการซื้อมีการขออนุญาตจัดสรรถูกต้องหรือไม่ สามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินซึ่งโครงการจัดสรรนั้นตั้งอยู่ และปัจจุบันยังสามารถตรวจสอบได้จากเว็บไซต์ของกรมที่ดิน ที่หัวข้อค้นหาข้อมูลการจัดสรรที่ดินและค้นหาข้อมูลการจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งท่านสามารถตรวจสอบรายละเอียดโครงการที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินได้ แต่จะเป็นข้อมูลเบื้องต้นของการจดทะเบียนเท่านั้น หากต้องการรายละเอียดเพิ่มเติมต้องติดต่อที่สำนักงานที่ดินซึ่งโครงการจัดสรรนั้นตั้งอยู่
ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด)
ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด)
