ในปัจจุบันมีการนำอาคารเก่ามาทำการ Renovate หรือการบูรณะ ดัดแปลง ซ่อมแซม ปรับปรุง หรือต่อเติม ซึ่งเป็นการทำให้อาคารเก่าที่มีความเสื่อมโทรมหรือเสื่อมสภาพไปตามกาลเวลากลับมาสามารถใช้ประโยชน์ได้อีกครั้งหนึ่ง ทั้งยังเป็นการประหยัดทรัพยากรและเวลาที่จะต้องทำการก่อสร้างขึ้นใหม่ทั้งหมด และในบางกรณียังทำให้อาคารมีรูปลักษณ์ที่น่าสนใจ แต่ทราบหรือไม่ว่าการ Renovate นั้น จำเป็นจะต้องมีการขออนุญาตดำเนินการตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่อย่างไร
กฎหมายควบคุมอาคารได้กำหนดนิยามของ “การดัดแปลงอาคาร” และ “การซ่อมแซมอาคาร” ไว้ดังนี้
“การดัดแปลงอาคาร” หมายถึง การเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างของอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคารซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม และมิใช่การซ่อมแซมหรือการดัดแปลงที่กำหนดในกฎกระทรวง
“การซ่อมแซมอาคาร” หมายถึง การซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่างๆ ของอาคารให้คงสภาพเดิม
ซึ่งตามกฎหมายควบคุมอาคารนั้นหากอาคารที่เราต้องการ Renovate เข้าข่ายลักษณะเป็น “การดัดแปลงอาคาร” จะต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนดำเนินการดัดแปลงอาคาร ส่วนกรณี “การซ่อมแซมอาคาร” สามารถดำเนินการได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น เพราะเป็นการซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่างๆ ของอาคารให้คงสภาพเดิมตามที่เคยเป็นอยู่เท่านั้น
แต่มีข้อยกเว้นสำหรับ “การดัดแปลงอาคาร” อันมีลัษณะเป็นการดัดแปลงเพียงเล็กน้อยและไม่มีผลกระทบต่อความปลอยภัยของอาคาร ตามที่กำหนดไว้ใน กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ.2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งไม่ถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคาร ดังนี้
1. การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ ดังนั้นหากเป็นการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร แต่โครงสร้างดังกล่าวเป็น คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กรูปพรรณ แม้จะเป็นการใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิมถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคารที่ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นทั้งสิ้น
2. การเปลี่ยนส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ เช่น การเปลี่ยนวัสดุปูพื้นหรือกรุผนังของอาคาร แต่ต้องไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกินร้อยละสิบ เพราะหากเกินจะเข้าข่ายที่ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นเช่นกัน
3.การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ เช่น การแก้ไขขนาดช่องเปิดประตูหน้าต่าง
4. การลดหรือการขยายเนื้อที่ของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใด ให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน เช่น การเพิ่มระเบียงหรือกันสาด การเจาะช่องเปิดที่พื้น
5. การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคา ให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน ถ้าหากการขยายเนื้อที่ของหลังคาจำเป็นต้องมีโครงสร้างเสาหรือคานเพื่อรองรับหลังคาที่เพิ่มเติมก็ถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคารที่จะต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น
6. การติดตั้งแผงเซล์แสงอาทิตย์ของระบบผลิตไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคาอาคารอยู่อาศัย ที่มีขนาดพื้นที่ติดตั้งไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมกันไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร โดยจะต้องมีการตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงที่กระทำและรับรองโดยวิศวกรโยธา ว่าสามารถติดตั้งได้อย่างปลอดภัย และแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบก่อนดำเนินการ
แต่ไม่ว่าจะเป็น “การดัดแปลงอาคาร” โดยได้รับยกเว้นไม่ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก็ตาม ก็ยังคงต้องกระทำการโดยไม่ขัดกับกฎหมายควบคุมอาคารและกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับ ความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม การอำนวยความสะดวกแก่การจราจร ฯลฯ
ซึ่งหาก “การดัดแปลงอาคาร” เข้าข่ายที่จะต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนการดำเนินการดัดแปลงอาคาร แต่ผู้เป็นเจ้าของอาคารหรือผู้กระการดัดแปลงอาคารการกระทำโดยไม่ได้รับใบอนุญาตก่อน จะมีความผิดและต้องรับโทษทางอาญาตามที่กำหนดไว้ใน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 คือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังอาจต้องโทษปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง