บทความ

ระยะห่างของผนังอาคารกับแนวเขตที่ดิน การก่อสร้างอาคาร ผนังของอาคารที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงของอาคารต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ตามที่บัญญัติไว้ในข้อ 50 ของกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร และอาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร

การซื้อขายที่ดินหรือการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากโครงการ แบ่งออกเป็น 2 ลักษณะ คือ โครงการที่ไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน และโครงการที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 นิยามความหมายของ การจัดสรรที่ดิน หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย

การซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยหลักฎหมายทั่วไปแล้ว โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงไม้ยืนต้นถือเป็นส่วนควบกับที่ดิน หากมีการจดทะเบียนจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินแล้ว โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างหรือต้นไม้ยืนต้นซึ่งถือเป็นส่วนควบกับที่ดินย่อมโอนไปยังผู้รับโอนทันทีโดยไม่ต้องมีการจดทะเบียนโอนกันอีกหรือจะต้องมีกำหนดไว้ในสัญญาแต่อย่างใด แต่หากผู้ขายต้องการจำหน่ายจ่ายโอนเฉพาะส่วนของที่ดินอย่างเดียวควรต้องมีการระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจนว่าผู้ขายจะทำการรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง หรือจะมีการตัดเอาไม้ยืนต้นในที่ดินไป ซึ่งก็คือผู้ขายมีเจตนาจะขายเฉพาะที่ดินเพียงอย่างเดียวเท่านั้น และแน่นอนว่ามีผลต่อราคาตกลงซื้อขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าต้องการซื้อขายที่ดินนั้นในราคาใด

การซื้อขายที่ดินนอกจากเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน และการชำระราคาแล้ว สิ่งที่ต้องพิจารณาและสำคัญมากอีกอย่างคือ ภาระติดพันต่างๆ หรือข้อจำกัดสิทธิบางประการในที่ดิน เช่น สิทธิการเช่าของผู้เช่าหากมีผู้เช่าอยู่ในที่ดิน ที่ดินที่มีการทำสัญญาจำนองไว้กับเจ้าหนี้ (ติดจำนอง) ภาระจำยอมภายในที่ดิน ที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์และผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยระยะเวลาตามกฎหมายแล้วหรือที่ดินถูกแย่งการครอบครองในที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง ที่ดินที่มีกำหนดระยะเวลาห้ามโอนไว้ตามกฎหมาย (โฉนดหลังแดง) สิทธิอาศัยหรือสิทธิเก็บกินในที่ดิน ฯลฯ

สิ่งที่ควรรู้ก่อนการซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ คือ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งมีอยู่ 2 ประเภท ตามสิทธิในที่ดิน ได้แก่ 1. ประเภทที่มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน (ประเภท น.ส.4 ทั้งหลาย) 2. ประเภทที่มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินเป็นสิทธิครอบครอง เช่น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ประเภท น.ส.3 ทั้งหลาย), แบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1), ใบจอง (น.ส.2), ใบไต่สวน (น.ส.5) และเอกสารสิทธิ์สิทธิครอบครองตามกฎหมายอื่น