การซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
โดยหลักฎหมายทั่วไปแล้ว โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงไม้ยืนต้นถือเป็นส่วนควบกับที่ดิน หากมีการจดทะเบียนจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินแล้ว โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างหรือต้นไม้ยืนต้นซึ่งถือเป็นส่วนควบกับที่ดินย่อมโอนไปยังผู้รับโอนทันทีโดยไม่ต้องมีการจดทะเบียนโอนกันอีกหรือจะต้องมีกำหนดไว้ในสัญญาแต่อย่างใด แต่หากผู้ขายต้องการจำหน่ายจ่ายโอนเฉพาะส่วนของที่ดินอย่างเดียวควรต้องมีการระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจนว่าผู้ขายจะทำการรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง หรือจะมีการตัดเอาไม้ยืนต้นในที่ดินไป ซึ่งก็คือผู้ขายมีเจตนาจะขายเฉพาะที่ดินเพียงอย่างเดียวเท่านั้น และแน่นอนว่ามีผลต่อราคาตกลงซื้อขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าต้องการซื้อขายที่ดินนั้นในราคาใด
แต่มีข้อยกเว้นที่สำคัญบางประการ คือ ไม่เสมอไปที่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างจะเป็นส่วนควบกับที่ดิน หากโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น สร้างขึ้นโดยผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่น(เจ้าของที่ดิน)ปลูกสร้างไว้ในที่ดิน เช่น ผู้สร้างใช้สิทธิโดยการทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อสร้างโรงเรือนโดยไม่มีข้อตกลงให้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดิน เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าผู้เช่าก็สามารถรื้อถอนโรงเรือนนั้นออกไปจากที่ดินและส่งมอบที่ดินโดยสภาพดีดังเดิมให้แก่เจ้าของที่ดินไป
ดังนั้น หากต้องการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินก็ควรพิจารณาซักนิดว่าโดยสภาพข้อเท็จจริงหรือพฤติการณ์แล้ว เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างในที่ดินด้วยหรือไม่ ซึ่งการซื้อขายบ้านอยู่อาศัยคงไม่ใช่เรื่องที่ซับซ้อน แต่หากเป็นอาคารประเภทอื่นๆ ควรต้องพิจารณาประกอบกันการตัดสินใจ
ตัวอย่างเช่น นายบีเช่าที่ดินจากนายเอโดยจดทะเบียนการเช่าเพื่อสร้างโรงแรมโดยมีระยะเวลา 30 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าตกลงให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่นายเอ ผ่านมา 15 ปีนายเอและนายบีมีเหตุให้ต้องเลิกสัญญากัน หลังจากนั้นนายเอต้องการขายที่ดินให้กับนายซีซึ่งเป็นนายทุนและสนใจที่จะทำการลงทุนในโรงแรมต่อ ถามว่านายซีซื้อที่ดินนี้นายซีจะได้สิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นโรงแรมไปด้วยหรือไม่ คำตอบคือไม่ เพราะเมื่อคู่สัญญาเลิกสัญญากันก่อนครบกำหนดเวลาแล้วสิ่งปลูกสร้างนั้นก็ยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายเอเนื่องจากคู่สัญญาต้องกลับสู่สถานะเดิม ซึ่งหากเราตกลงซื้อขายโดยประเมินราคาจากที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างและภายหลังนายบีทำการรื้อถอนโรงแรมไป นายซีก็ต้องเสียหายจากการที่ต้องจ่ายเงินค่าที่ดินไปในมูลค่าที่สูงกว่าความเป็นจริง
ความรับผิดในการชำรุดบกพร่องของสิ่งปลูกสร้าง
ประการที่สำคัญของการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างคือ ความรับผิดในการชำรุดบกพร่อง โดยปกติแล้วผู้ขายจะต้องรับผิดในการชำรุดบกพร่องอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่จะใช้เป็นปกติหรือประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญา ไม่ว่าผู้ขายจะรู้หรือไม่ก็ตามว่ามีความชำรุดบกพร่องอยู่ เช่น ซื้อบ้านพร้อมที่ดินมาเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยปรากฏว่าหลังคารั่ว ผนังร้าว พื้นทรุด ถือว่าเป็นการเสื่อมทั่งราคาทั้งประโยชน์ ผู้ขายจึงต้องรับผิดชอบ แต่หากท่านซื้อบ้านมือสองมาโดยเห็นสภาพอยู่แล้วว่าบ้านที่ซื้อมานั้นทรุดโทรมอย่างชัดเจน หรือดูแล้วก็ต้องคาดหมายได้ว่ากว่าจะเข้าอยู่อาศัยได้ต้องใช้เงินในการปรับปรุงซ่อมแซมก่อนอยู่อาศัย ก็จะเข้ากรณีที่ผู้ขายไม่ต้องรับผิดชอบเนื่องจากผู้ซื้อรู้อยู่แล้วหรือควรจะรู้อยู่แล้วหากได้ใช้ความระมัดระวังหรือเห็นชัดเจนในเวลาส่งมอบและผู้ซื้อก็ยินยอมตกลงซื้อไว้ ซึ่งรายละเอียดของสัญญาของการซื้อขายแต่ละกรณีก็จะแตกต่างกัน
การซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหลักๆ จึงแบ่งออกเป็น 2 ลักษณะ คือ
1. ซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั่วไป (มือสอง…สาม…สี่) ซึ่งโดยหลักแล้วหากผู้ขายมิได้รับรองความสมบูรณ์ของสิ่งปลูกสร้างไว้ หากภายหลังเกิดความชำรุดบกพร่องขึ้นผู้ขายเองก็มีประเด็นในการต่อสู้เรื่องของความชำรุดบกพร่องของสิ่งปลูกสร้างในที่ดินนั้น ดังนั้นหากต้องการสิ่งปลูกสร้างในสภาพสมบูรณ์ดีหรือถือเอาความสมบูรณ์ของสิ่งปลูกสร้างเป็นสาระสำคัญของสัญญาก็ควรต้องระบุไว้ให้ชัดเจน
2. ซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากโครงการ (จัดสรรและไม่จัดสรร) ที่เรียกว่าจากโครงการจะได้เข้าใจง่ายๆ ว่าเป็นการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากผู้ขายที่ต้องการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นใหม่ กรณีนี้ถือว่าผู้ขายนั้นต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นกับสิ่งปลูกสร้าง แต่ความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นผู้ขายอาจจะกำหนดไว้ในสัญญาให้ไม่ต้องรับผิดก็ได้ หากผู้ขายมีการกำหนดให้ตนไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องจากการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นใหม่แนะนำให้ผู้ซื้อขอแก้ไขสัญญากับผู้ขายในส่วนนี้ก่อนทำการซื้อขาย เพราะหากเกิดปัญหาขึ้นในภายหลังผู้ขายก็ไม่ต้องรับผิดในส่วนนี้และทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ
โดยทั่วไปแล้วสิ่งปลูกสร้างนั้นควรกำหนดระยะเวลาที่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่อง ถ้าเป็นส่วนของโครงสร้างหลักควรมีระยะเวลาอย่างน้อย 5 ปี และส่วนที่เป็นอุปกรณ์ต่างๆ ควรมีระยะเวลาอย่างน้อย 1 ปี
นอกจากการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จแล้ว ก็ยังมีกรณีของการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างและจะแล้วเสร็จในอนาคตด้วย ซึ่งรายละเอียดการตกลงกันในเรื่องของระยะเวลาแล้วเสร็จจึงเป็นสาระสำคัญของสัญญา ควรต้องตกลงเรื่องของค่าเสียหายหรือค่าปรับหากการดำเนินการดังกล่าวไม่แล้วเสร็จตามกำหนดระยะเวลาไว้ เพื่อที่จะได้ไม่ต้องเกิดข้อโต้แย้งในภายหลัง
การกำหนดระยะเวลารับประกันความชำรุดบกพร่องของสิ่งปลูกสร้างในที่ดินอาจมีการทำสัญญาแยกจากสัญญาซื้อขายหลักก็ได้ แล้วแต่การตกลงกันของคู่สัญญาแต่ละฝ่าย เพราะสาระสำคัญของการจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอยู่ที่การทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นส่วนควบนั้นไม่ต้องมีการจดทะเบียนต่างหาก แต่มีผลสำหรับกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอนตามราคาประเมินของกรมที่ดินเพราะต้องมีการคำนวณราคาสิ่งปลูกสร้างเป็นราคาประเมินด้วย
ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั่วไป
