การซื้อขายที่ดินนอกจากเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน และการชำระราคาแล้ว สิ่งที่ต้องพิจารณาและสำคัญมากอีกอย่างคือ ภาระติดพันต่างๆ หรือข้อจำกัดสิทธิบางประการในที่ดิน เช่น สิทธิการเช่าของผู้เช่าหากมีผู้เช่าอยู่ในที่ดิน ที่ดินที่มีการทำสัญญาจำนองไว้กับเจ้าหนี้ (ติดจำนอง) ภาระจำยอมภายในที่ดิน ที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์และผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยระยะเวลาตามกฎหมายแล้วหรือที่ดินถูกแย่งการครอบครองในที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง ที่ดินที่มีกำหนดระยะเวลาห้ามโอนไว้ตามกฎหมาย (โฉนดหลังแดง) สิทธิอาศัยหรือสิทธิเก็บกินในที่ดิน ฯลฯ
ผู้จะซื้อที่ดินจึงควรตรวจสอบทั้งที่ตั้งของที่ดินว่ามีบุคคลใดอยู่อาศัยในที่ดินที่จะซื้อหรือไม่ และอยู่ในฐานะอะไร มีร่องรอยเป็นทางสัญจรไปมาหรือไม่ มีผู้บุกรุกเข้ามาภายในที่ดินหรือไม่ รวมทั้งตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ ว่าที่ดินดังกล่าวมีภาระติดพันหรือข้อจำกัดสิทธิบางประการในที่ดินอะไรหรือไม่ก่อนทำการซื้อขาย
โฉนดที่ดินเป็นเอกสารมหาชนผู้มีส่วนได้เสียสามารถยื่นคำขอตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดิน โดยเจ้าพนักงานที่ดินจะทำการสอบสวนก่อนอนุญาตให้ทำการตรวจสอบ แต่ท่านต้องแจ้งข้อมูลที่ดิน เลขที่โฉนดที่ดิน ที่ตั้งตำบล อำเภอ จังหวัด หากไม่มีข้อมูลเหล่านี้เจ้าพนักงานที่ดินไม่สามารถตรวจสอบให้ได้ดังนั้นก่อนทำการซื้อขายก็ควรขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้จะขายเพื่อทำการตรวจสอบก่อนเสมอ
ภาระติดพันต่างๆ หรือข้อจำกัดสิทธิบางประการในที่ดิน ตัวอย่าง เช่น
1. ที่ดินที่มีการทำสัญญาเช่าในที่ดิน สัญญาเช่าไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย ซึ่งสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า โดยทั่วไปเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านจึงสามารถตรวจสอบได้จากสำนักงานที่ดิน ว่าเหลือระยะเวลาตามสัญญาเช่าเท่าไหร่ ส่วนการเช่าที่มีระเวลาไม่เกิน 3 ปี ก็ควรสอบถามกับเจ้าของที่ดินว่าเหลือระยะเวลาตามสัญญาเช่าอีกเท่าไหร่ เพื่อพิจารณาตัดสินใจ หรือหากเป็นการเช่าที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดไว้โดยที่คู่สัญญาต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนเลิกสัญญา ผู้ซื้อก็อาจซื้อที่ดินและแจ้งให้ผู้เช่าทราบพร้อมทั้งบอกกล่าวล่วงหน้า หรือบอกกล่าวให้ผู้เช่ามาทำสัญญาเช่าใหม่กับผู้ซื้อที่ดินก็ได้ (สัญญาเช่าอาจมีรายละเอียดข้อตกลงแตกต่างกันซึ่งผู้ซื้อในฐานะผู้รับโอนก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าอีกประการหนึ่งด้วย)
2. ที่ดินที่มีการทำสัญญาจำนองไว้กับเจ้าหนี้ (ติดจำนอง) สัญญาจำนองนั้นจะติดไปกับที่ดินแม้ว่าผู้โอนจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไปให้แก่ผู้ใดก็ตาม หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ต่อเจ้าหนี้ เจ้าหนี้ก็อาจจะบังคับจำนองเอากับที่ดินที่จำนองไว้เป็นประกันการชำหนี้ได้ ทำให้ผู้ซื้อที่ดินอยู่ในฐานะที่อาจถูกบังคับจำนองได้ โดยทั่วไปผู้ที่ซื้อที่ดินติดจำนองจะมีการทำสัญญาให้ผู้จะขายทำการชำระหนี้ไถ่ถอนจำนองกับเจ้าหนี้ก่อนเสมอ เพื่อไม่ให้ต้องรับภาระทั้งเงินต้นที่คงค้างอยู่ และดอกเบี้ยที่จะเกิดขึ้นในภายหลังจากการทำสัญญาซื้อขาย โดยทำเป็นสัญญาจะซื้อจะขายและชำระเงินบางส่วนค่าที่ดินเพื่อให้ผู้ขายทำการไถ่ถอนจำนอง และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมทั้งชำระเงินค่าที่ดินทั้งหมดในภายหลัง แต่ก็ไม่เสมอไปบางที่ผู้ซื้ออาจต้องการซื้อโดยไปดำเนินการไถ่ถอนจำนองกับเจ้าหนี้เองก็ได้ อยู่ที่อำนาจต่อรองและเหตุผลในการตัดสินใจของคู่สัญญาแต่ละฝ่าย
3. ภาระจำยอมภายในที่ดิน โดยหลักกฎหมายแล้วภาระจำยอมนั้นเกิดได้ 2 กรณีคือ โดยนิติกรรมสัญญาหรือโดยผลของกฎหมาย โดยนิติกรรมก็อย่างเช่น ทำสัญญาภาระจำยอมยินยอมให้ที่ดินข้างเคียงใช้ที่ดินบางส่วนเป็นทางเข้าออกหรือใช้ประโยชน์อื่นๆ โดยผลของกฎหมายอย่างเช่น ได้ภาระจำยอมมาโดยอายุความ 10 ปี หรือกรณีที่ดินสาธารณูปโภคซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางในโครงการจัดสรรที่ดิน บางกรณีที่ดินที่ผู้จะซื้อต้องการซื้ออาจตกเป็นภาระจำยอมโดยอายุความแล้ว แต่ผู้ขายหรือผู้ที่ได้สิทธิภาระจำยอมยังไม่ได้ดำเนินการทางทะเบียนหรือยังไม่ได้ฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอจดทะเบียน ทำให้เมื่อตรวจสอบทางทะเบียนอาจจะไม่พบแต่สภาพความเป็นจริงในที่ดินอาจตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแล้ว ดังนั้นซื้อที่ดินก็ต้องไปดูที่ดิน อย่าดูอย่างเดียวต้องสังเกตุต้องถามผู้ที่อาศัยอยู่ใกล้เคียงที่ดินบ้างเผื่อจะได้ข้อมูลบางอย่างที่เจ้าของที่ดินอาจไม่ได้บอกเราก็ได้
ภาระจำยอมมีผลทำให้เจ้าของที่ดินที่มีภาระจำยอมไม่สามารถทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก เช่น การสร้างสิ่งปลูกสร้างหรือกำแพงขวางกั้นทำให้ที่ดินที่ได้ภาระจำยอมไม่สามารถใช้ภาระจำยอมได้
4. ที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์ ผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์อาจจยังไม่ดำเนินการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน แม้ว่ากฎหมายจะคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วก่อนที่ผู้ครอบครองปรปักษ์ไปดำเนินการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน แต่หากมีการฟ้องร้องดำเนินคดีกันก็ต้องมาพิสูจน์เรื่องของความสุจริต เช่น หากผู้ซื้อรู้หรือควรรู้ว่าที่ดินมีการครอบครองปรปักษ์แล้วก็ถือว่าตนเองไม่สุจริต ปัญหาที่ตามมาจากการซื้อที่ดินก็จะทำให้เกิดความขัดข้องที่จะนำที่ดินไปใช้ประโยชน์
5. ที่ดินที่มีกำหนดระยะเวลาห้ามโอนไว้ตามกฎหมาย (โฉนดหลังแดง) อาจมีกำหนดระยะเวลา 5 ปี หรือ 10 ปี นับแต่วันที่ออกโฉนดที่ดิน การทำสัญญาใดๆ เกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวในเรื่องของการจำหน่ายจ่ายโอน ไม่สามารถกระทำได้ แม้การทำสัญญาจะซื้อจะขายและกำหนดระยะเวลาโอนภายหลังครบกำหนดเวลาห้ามโอน ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะไม่สามารถบังคับกันได้ เพราะเป็นการทำสัญญาที่ยังอยู่ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน หากต้องการทำสัญญาซื้อขายที่ดินในกรณีมีการบังคับห้ามโอนไว้ ต้องรอพ้นกำหนดระยะเวลา และที่เป็นผลร้ายแรงสำหรับผู้ซื้อคือเมื่อชำระเงินไปแล้วก็ไม่สามารถบังคับเรียกเอาเงินคืนจากผู้ขายได้ เนื่องจากเป็นการชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย (ป.พ.พ. มาตรา 411)
ดังนั้นในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จึงอาจกำหนดข้อสัญญาว่าที่ดินที่จะซื้อขายนั้นต้องปลอดภาระติดพันต่างๆ หรือข้อจำกัดสิทธิบางประการในที่ดินไว้ในสัญญา
และการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ในบางกรณีอาจมีการกำหนดเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาไว้ด้วยก็ได้ เช่น เงื่อนไขว่าผู้ขายที่ดินต้องดำเนินการปลดจำนองในที่ดินก่อน ผู้ซื้อจึงจะทำการชำระหนี้ส่วนที่เหลือพร้อมทั้งให้ผู้ขายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในกำหนดเวลา
การกำหนดระยะเวลาของการที่แต่ละฝ่ายต้องปฏิบัติตามสัญญาไว้เป็นสิ่งที่สำคัญ คู่สัญญาที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาภายในกำหนดระยะเวลาตกเป็นผู้ผิดนัดทันทีโดยที่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวให้ปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใด แต่ถ้าหากไม่ได้มีการกำหนดเวลาในการปฏิบัติตามสัญญาไว้ หรือกำหนดให้ต้องบอกกล่าวก่อนปฏิบัติตามสัญญาคู่สัญญาจะผิดนัดก็ต่อเมื่อมีการบอกกล่าวและให้ระยะเวลาพอสมควรในการปฏิบัติตามสัญญา
***ข้อสังเกต ที่ดินซึ่งผู้ขายเคยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่นำที่ดินไปขายฝากไว้กับบุคคลอื่น ผู้ขายสามารถจะทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้ออีกรายโดยมีเงื่อนไขให้มีการไถ่ถอนการขายฝากและจดทะเบียนโอนให้แก่ผู้ซื้ออีกรายในภายหลังได้หรือไม่ การขายฝากนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปยังผู้ซื้อแล้วนับตั้งแต่วันที่ขายฝาก โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ผู้ขายจึงสามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้ออีกรายโดยมีเงื่อนไขในการไถ่ถอนได้
ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(ติดจำนอง) โดยไถ่ถอนจำนอง
