สิ่งที่ควรรู้ก่อนการซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ คือ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งมีอยู่ 2 ประเภท ตามสิทธิในที่ดิน ได้แก่
1. ประเภทที่มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน (ประเภท น.ส.4 ทั้งหลาย)
2. ประเภทที่มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินเป็นสิทธิครอบครอง เช่น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ประเภท น.ส.3 ทั้งหลาย), แบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1), ใบจอง (น.ส.2), ใบไต่สวน (น.ส.5) และเอกสารสิทธิ์สิทธิครอบครองตามกฎหมายอื่น
และเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทที่ปัจจุบันใช้กันมากและพบเห็นได้บ่อยคือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ออกตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522
ความแตกต่างระหว่างกรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครอง
โดยหลักกฎหมายแล้ว เจ้าของกรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครอง เป็นผู้อยู่ในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน มีสิทธิใช้สอย จำหน่ายจ่ายโอน ได้มาซึ่งดอกผล มีสิทธิติดตามเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิ และมีสิทธิขัดขวางผู้อื่นที่เข้ามาเกี่ยวข้องกับที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย แต่มีส่วนที่แตกต่างกันหลายส่วน เช่น
1. ผู้มีเพียงสิทธิครองครองอาจถูกแย่งการครอบครองได้ ซึ่งการฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ต้องฟ้องภายในหนึ่งปี นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง (ไม่ใช่นับตั้งแต่วันรู้การถูกแย่ง) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1375 แต่การจะแย่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ก็แต่โดยการครอบครองปรปักษ์ ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ผู้ใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ทันทีตามกฎหมาย (ใช้สำหรับกล่าวอ้างกับเจ้าของที่ดินเท่านั้น หากจะใช้กับบุคคลภายนอก ต้องร้องต่อศาลก่อน)
2. การจำหน่ายจ่ายโอน การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก ดังนั้นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ในที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์จึงจะต้องมีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ตามกฎหมาย
ในกรณีของที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ในที่ดินเป็นสิทธิครอบครอง แม้ว่ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่หากมีการสละเจตนาการครอบครองพร้อมทั้งส่งมอบการครอบครอง หรือแม้ผู้จำหน่ายจ่ายโอนยังยึดถือทรัพย์สินอยู่แต่แสดงเจตนาว่าต่อไปจะยึดถือทรัพย์สินนั้นแทนผู้รับโอน ก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย
แต่ถึงกระนั้น แม้ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์เป็นสิทธิครอบครอง อย่างเช่น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) การไม่ดำเนินการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนจะไม่ทำให้การโอนไม่สมบูรณ์ก็ตาม ก็อาจเกิดปัญหาในภายหลังได้ เช่น เจ้าของที่ดินเดิมอาจมีการนำเอาเอกสารสิทธิ์หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ไปจดทะเบียนจำนองหรือดำเนินการอื่นๆ ให้ผู้รับโอนเสียหายได้ จึงควรดำเนินการส่งมอบเอกสารสิทธิ์และไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อในเอกสารสิทธิ์ให้เรียบร้อยไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง
การซื้อขายที่ดิน
หากคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายพร้อมที่จะดำเนินโอนและชำระหนี้ให้แล้วเสร็จโดยทันที ก็สามารถไปที่สำนักงานที่ดินซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่เพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการทั้งเกี่ยวกับสัญญาและเอกสารต่างๆ ได้เลยโดยไม่ต้องทำสัญญาซื้อขายไปก่อนแต่อย่างใด หรือจะทำสัญญาซื้อขายกันและนำสัญญาซื้อขายฉบับดังกล่าวไปให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนตามสัญญาซื้อขายนั้นก็ได้
โดยทั่วไปแล้วการซื้อขายที่ดินนั้นมีมูลค่าในการชำระหนี้เป็นเงินจำนวนมาก ผู้ซื้อต้องการเวลาในการรวบรวมเงินหรือขอสินเชื่อจากธนาคาร การชำระหนี้เลยทันทีทันใดจึงเป็นเรื่องยาก คู่สัญญาส่วนใหญ่จึงตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไว้ก่อน โดยมีการชำระเงินบางส่วนหรือวางมัดจำไว้ และตกลงจะไปดำเนินการจดทะเบียนและชำระหนี้ส่วนที่เหลือในภายหลัง หากฝ่ายใดผิดสัญญาก็สามารถนำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวไปฟ้องร้องบังคับคดีกันต่อไปได้ ซึ่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง นั้น สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางมัดจำ หรือได้ชำระหนี้บางส่วน จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้
ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง)
