การอายัดที่ดิน ก่อนยื่นฟ้องคดีต่อศาล

กรณีที่ผู้มีส่วนได้เสียมีสิทธิที่อาจบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนในที่ดินแปลงใดได้ตามกฎหมาย ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินแปลงนั้น อาจมีคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อให้อายัดที่ดินไว้ก่อนมีการฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาลบังคับให้มีการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นๆ ได้ เพราะหากไม่มีการอายัดที่ดินไว้ก่อน ต่อมาผู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือบุคคลอื่นซึ่งอ้างว่าตนมีสิทธิในการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นได้เช่นเดียวกัน และไปดำเนินการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินก่อน ก็อาจก่อให้เกิดควาเสียหายต่อเราในฐานะผู้มีส่วนได้เสียและเป็นผู้มีสิทธิที่อาจฟ้องร้องบังคับตามกฎหมายได้เช่นกัน

การอายัดที่ดิน คือ การขอให้ระงับการจดทะเบียนหรือทำการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินไว้ในระยะเวลาหนึ่ง ทำให้ไม่สามารถทำนิติกรรมใดๆ เกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นๆ ได้ ไม่ว่าจะเป็นการจำหน่าย โอน ซื้อ ขาย หรือทำให้มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินแปลงถูกอายัดนั้น

หลักเกณฑ์การอายัดตามมาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

1. การยื่นคำขออายัด ผู้ขออายัดต้องยื่นคำขออายัดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

2. ทรัพย์ที่จะขออายัดได้มีเฉพาะแต่ที่ดินเท่านั้น ส่วนอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น ตึก โรงเรือน ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะขออายัดได้ การขออายัดที่ดิน แม้ในที่ดินจะมีสิ่งปลูกสร้าง รวมอยู่ด้วย ก็อายัดได้เฉพาะที่ดินเท่านั้น

3. ประเด็นที่ขออายัดจะต้องยังไม่มีการยื่นฟ้องต่อศาล เพราะการขออายัดตามมาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นการอายัดเพื่อไปดำเนินการทางศาล หากฟ้องศาลแล้วจะมาขออายัดไม่ได้

หากมีการฟ้องคดีต่อศาลแล้วจะอายัดก็โดยมีคำสั่งของศาล ซึ่งจะต้องมีคำสั่งของศาลมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อให้อายัดไว้ตามคำสั่งของศาล

4. ผู้ขออายัดต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัด อันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้

ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดิน หมายถึง ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดโดยตรง เช่น เป็นผู้มีส่วนได้เสียในฐานะผู้จะซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นผู้มีสิทธิรับมรดกในที่ดิน เป็นต้น แต่หากเป็นเจ้าหนี้ธรรมดา เช่น เจ้าหนี้ตามสัญญาเงินกู้ จะมาขออายัดไม่ได้

ผู้ขออายัดนอกจากเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงกับที่ดินแล้ว จะต้องอยู่ในฐานะอันอาจจะต้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ด้วย เช่น อาจฟ้องให้มีการจดทะเบียนขายที่ดินได้ เป็นต้น

5. การพิจารณาสั่งรับหรือไม่รับอายัด เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจสอบสวนจากหลักฐานเท่าที่ผู้ขออายัดนำมาแสดง ไม่ต้องสอบสวนเจ้าของที่ดินผู้ถูกอายัดแต่อย่างใด

6. เจ้าพนักงานที่ดินจะสั่งรับอายัดได้ ผู้ขออายัดจะต้องมีหลักฐานแสดงว่าตนเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัด อันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน จึงจะสั่งรับอายัดได้ หลักฐานในที่นี้ไม่รวมถึงพยานบุคคล

7. การรับอายัดมีกำหนด ๓๐ วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวการอายัดสิ้นสุดลงทันที และจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้

8. ในกรณีที่มีผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่าการอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่าได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจยกเลิกการอายัดนั้น

หลักกฎหมาย

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๘๓

ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือก็ให้รับอายัดไว้มีกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่สั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง และผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้

ถ้าผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่า ได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสั่งยกเลิกการอายัดนั้น และแจ้งให้ผู้ขออายัดทราบ